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Créditos hipotecarios : todo lo que Ud. debe saber.

Bienvenidos a nuestra pagina de creditos hipotecarios.  Aquí encontrará no solo acceso directo a traves de divesos link a los creditos hipotecarios ofrecidos por los principales bancos del sistema, sino informacion adicional que hace a sus intereses como consumidor. Lo que Ud. estara a punto de conocer responde a una necesidad que se ha ido exponenciado con el tiempo.  Nunca ha sido tan dificil acceder a la vivienda propia como en estos ultimos años.   En los 90, una pareja joven decidida a tomar un credito hipotecario y acceder a su primer vivienda respondía a los mismos requisitos financieros que en la actualidad exigen los bancos de plaza -lo que piden en definitiva son reglamentaciones comunes exigidas por el Banco Central- pero el universo de componentes que determinan el valor del metro cuadrado en el mercado inmobiliario y el irregular comportamiento de las variables macroeconómicas fundamentales -en las cuales se basa la operatoria hipotecaria- han triplicado los obstáculos. 

Nuestro interes, es que Ud. no se encuentre en desigual condición frente al universo inaccesible que representa un banco y la dinámica a la que se verá sometido cuando comience a pulular de entidad en entidad, buscando la mejor propuesta posible.    Como siempre, intentaremos desde estas lineas y con un lenguaje modesto, coloquial,  que Ud. tenga una vision universal y pormenorizada de la esencia de un credito hipotecario. Porque allí radica la diferencia entre un credito conveniente a sus intereses y otros que podrían generar una frustración pesada de digerir a futuro. 

Los creditos hipotecarios no son todos iguales, aunque a simple vista asi lo parezcan. Lo sustantivo de un credito no es aquella informacion que Ud. pueda recibir de primera mano del empleado bancario, que con animo eficiente intentará dilucidar sus dudas.  Lo fundamental para determinar que credito le conviene estará en funcion del conocimiento previo que pueda tener sobre el contenido de las clausulas del mutuo hipotecario que suscribirá como eslabon ultimo del proceso, el dia que efectivicen su credito y Ud. simplemente "huela" el dinero, observando pasivamente como pasa de mano en mano hasta llegar al destinatario final que es su vendedor.  En ese instante, Ud. será un convidado de piedra, solo estará allí para firmar algo que, quizas con suerte, se lo leeran de corrido.  Ud. pondrá entonces su mejor empeño en escucharlo todo, en comprender lo fundamental del texto, o pondrá cara de circunstancia - como lo que hace la enorme mayoría-  y su presencia estará inhumada ante la del notario designado por la entidad, su apoderado o gerente y el vendedor. 

Por eso es imprescindible que Ud. este consustanciado al menos con la terminología financiera que generalmente utilizan las entidades y que plasman en el texto de cualquier hipoteca.  Para su tranquilidad, los textos de las hipotecas tambien siguen un parametro modelado por reglamentaciones del Banco Central -de alli que luego los bancos puedan ceder el credito en condiciones estandarizadas y consentidas por el mercado de capitales, lo que se llama "titulizacion"- y bajo esa tutela, la fiscalizacion de esa entidad matricial, no permitirá nada que allane el camino a un espíritu doloso.  Pero asi como el Banco Central cuida los apendices básicos del texto de un mutuo hipotecario, es conveniente que Ud. tenga el conocimiento necesario para saber, mucho antes de suscribirlo, si ese credito en realidad le conviene.  
 
 
DIFERENCIA ENTRE TASAS FIJAS Y VARIABLES. 
 
Si Ud.  toma un prestamo hipotecario a una TASA FIJA significa que la tasa de interés de su crédito no cambiará a lo largo del préstamo. Con un tipo de interés fijo, usted puede predecir su pago mensual y el total que pagará de interes y de capital durante la duración del préstamo.   La cuota no solo tiene como componentes el capital y el interes, sino otros aditamentos de caracter administrativos, de modo que la suma a abonar será "casi" igual mes a mes.  Los incrementos solo responderan al costo de esos apendices administrativos asociados a la cuota. 
 
El financiamiento con TASA VARIABLE es aquel en que la tasa de interés de su préstamo puede cambiar.  El movimiento de este tipo de tasas está supeditada al movimiento de otra tasa base llamada  “índice”. Con un préstamo de tasa variable, la tasa de interés del préstamo cambia a medida que la tasa de índice cambia, es decir que podría subir o bajar en funcion del interés vigente.  Debido a que su tasa de interés puede subir, su pago mensual también puede subir.  Cabe aclarar que en la practica no suben bruscamente de un mes a otro, sino que los movimientos de la tasa base se reflejan en el monto de la cuota aproximadamente con 90 dias de retraso.  Eso le dá cierto oxígeno para preveer un pago de mayor cuantía proximo, conforme a la informacion que tiene con anticipacion.   De igual modo, la cuota siempre sube porque esos incrementos están asociados a otros costos administrativos no tienen que ver con el capital y al interes. 
 
 
DIFERENCIA ENTRE INTERESES COMPENSATORIOS Y PUNITORIOS. 
 
En merito a fijar conceptos de manera sencilla se puede decir que los INTERESES COMPENSATORIOS son los que "compensan" el paso del tiempo -porque tiempo es dinero en el orbe financiero-  Es el costo del dinero prestado a traves del tiempo.
 
Los INTERESES PUNITORIOS en cambio son los que surgen a partir de la mora, es decir cuando por alguna circunstancia no se efectúan los pagos de las cuotas en las fechas estipuladas.  Es el interés con el que se penaliza la falta de cumplimiento de acuerdo a la modalidad pactada.   
 
 
SISTEMA DE AMORTIZACION FRANCES 
 
Es el sistema mas empleado entre los bancos que otorgan hipotecas.  Se caracteriza por ser un sistema donde la amortización de cuotas es constante, es decir, el valor de las cuotas es mas o menos parecido.  El interés se calcula sobre el saldo de capital, por eso al principio el interes es mayor y al final el interes es infimo.  Tiene que ver lo que nos queda por saldar del capital.  
 
Si bien la cuota es casi siempre la misma, los componentes de capital e interes dentro de cada cuota se distribuyen de manera desigual a traves del tiempo por el motivo descripto. La primer cuota estará compuesta en su mayor parte por interes y por muy poquito capital.  A medida que pasa el tiempo, progresivamente, la alícuota de interes irá decreciendo y la de capital irá aumentado.  En la ultima mensualidad, la mayor parte del valor de la cuota estará compuesta por capital. 
 
Es interesante que Ud. conozca este detalle porque tiene que ver con la facilidad con que podrá ir adelantando cuotas.   
 
Si su banco, cuando adelante cuotas le descontara el interes y comenzara a descontarlas comenzando por la ultima hacia adelante, PARA DESCONTAR UNA CUOTA TENDRA QUE PAGAR EL COMPONENTE DE CAPITAL DE CADA UNA, QUE ES ALTO.   En cambio si el descuento comenzara en la cuota siguiente a la que pagó en termino, ENTONCES  CANCELARÁ UNA CUOTA CON MENOR CANTIDAD DE DINERO, PORQUE EL COMPONENTE DE CAPITAL DE LA CUOTA ADELANTADA, que es la que sigue,  ES CHICO.  
 
En terminos coloquiales uno podría afirmar que se sigue la regla del tres por uno.  Con la que cancela una en un sistema que descuenta de atras hacia adelante, cancela tres en uno que cuenta de adelante hacia atras.   El animo con que uno encara sacarse de encima el credito no es el mismo.   Por lo general nadie amortiza totalmente un credito en el plazo que lo sacó.  La enorme mayoría, por no decir todos, lo cancelan antes de tiempo cumplido la mitad del periodo de amortizacion convenido. 
 
Hay que tener cuidado porque tomar un credito por sistema frances no necesariamente implica que la cuota será parecida mes a mes.  Eso tiene que ver con la tasa de interes que elijamos, fija o variable. 
 
 
MULTAS POR CANCELACION ANTICIPADA DEL CREDITO. 
 
Generalmente los mutuos hipotecarios -se llama así a los contratos hipotecarios-  de los bancos privados tienen este tipo de cláusulas.   La razon que justifica este propósito es que los bancos, al prestar un dinero a determinado tiempo, contabilizan una cantidad de intereses a cobrar dentro de ese plazo, que ellos entienden es una ganancia consolidada.   Si Ud. cancela anticipadamente el credito eso les resta una ganancia contable.  Entonces, bajo ese argumento, surgen las MULTAS POR CANCELACION ANTICIPADA, PARCIAL O TOTAL.  Tecnicamente, esa multa, para parecer políticamente digerible, se titula comision. 
 
Si la multa se aplica a cancelaciones parciales, entonces será un sobrecosto para adelantar cuotas.  Si la multa se aplica a cancelaciones finales, ese sobrecosto será sobre el saldo de capital pendiente de pago.  Rondan entre en 1 y un 3 % de la suma que se desea cancelar.  
 
(EN CONSTRUCCION)